[생활법률]전월세집 구할 때 유의사항은?

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[메트로신문 유선준 기자]전세나 월세집을 구할 때 일반적으로 유의해야 할 사항은 무엇일까.

◇전·월세 계약 전 집주인 확인은 '필수' 

우선 집주인을 확인해야 한다. 계약서상의 집주인과 부동산등기부등본상의 집주인이 동일한지 알아봐야 한다. 최근에는 집주인이 건물관리업자에게 전·월세와 관련된 모든 업무를 맡겨놓아 세입자들이 집주인 얼굴 한번 못보고 계약을 하는 사례가 많다. 이런 경우 세입자의 입장에서는 계약을 대행해 체결하는 관리업자에게 반드시 위임장을 보여달라고 요구해야한다. 위임장에 날인돼있는 위임인의 도장이 위임인의 인감과 동일한지 인감증명서를 요구해 꼭 확인받도록 해야 한다.

◇건물과 토지는 다른 부동산 토지 등기부등본도 확인 

다가구 주택이나 빌라형태의 다세대주택의 경우 신경 써서 살펴봐야 한다. 흔히 전세나 월세계약을 체결하면서 건물의 부동산등기부만 확인하는 경우가 많다.

하지만 건물의 등기부등본만 확인할 경우 예기치 않은 불이익을 당할 수도 있다. 건물과 그 건물이 있는 토지는 서로 다른 부동산이다. 

가끔 이 부분을 몰라서 혼동하는 사람들이 있는데 건물과 토지는 엄연히 별개의 물건이므로 건물과 토지의 등기부등본을 모두 확인해야한다. 토지소유자와 건물소유자가 다르다면 세입자 입장에서는 당연히 건물주와 토지소유자간의 권리관계를 반드시 확인해야 한다.

특히 이때 더욱 조심해야할 것은 토지에만 설정되어있는 근저당이나 공동근저당 등의 문제다. 통상 건물과 토지는 함께 경매에 넘어가게 된다. 세입자는 토지에 대해서 아무런 권리가 없으므로, 토지와 건물에 모두 근저당을 설정한 자들과는 다르게 건물의 경매대가에서만 배당을 받게 된다. 

더욱이 건물은 토지에 비해 현저히 가치가 떨어지므로 세입자가 배당받을 수 있는 금액은 현실적으로 얼마 되지 않는 경우가 많다. 이 때문에 다세대나 다가구주택에 들어갈 경우 토지의 등기부등본을 반드시 확인해야하며, 경매진행시 세입자가 현실적으로 배당받을 수 있는 금액을 꼼꼼히 따져봐야 한다.